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DERECHO INNOVADOR
Por MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ


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Propietarios perjudicados al vender

15.03.2012
08:56 AM


El dueño de un inmueble nos pregunta: ¿qué tipo de contrato debe emplearse a la hora de vender un apartamento, quinta o terreno? Al respecto, el contrato más recomendado en la práctica es la opción de compraventa. Una de las partes, llamada "promitente", se obliga en relación a la otra, "optante", a no vender la cosa de su propiedad a una tercera persona, ello, por un tiempo determinado. Mientras corre el plazo, el optante puede (no está compelido) ejercer el derecho de la opción de compra, lo que se traduce en el pago del saldo deudor del precio de venta. En la verdadera opción de compra, una sola de las partes es quien se obliga; la otra, no asume compromiso alguno. Así lo ha precisado nuestro más Alto Tribunal de Justicia: cuando del contrato derivan obligaciones recíprocas para quienes lo suscriben, no se trata de una opción sino que, por el contrario, estamos en presencia de un contrato de venta.

¿Qué efectos jurídicos ocasiona un contrato de opción de venta mal redactado? La consecuencia es que el vendedor ya deja de ser dueño del bien y pasa a ser un simple acreedor por la diferencia del precio convenido. El nuevo propietario es el optante, quien a cambio de haber pagado las arras o pago parcial del precio, ya es considerado por la ley: nuevo propietario del inmueble. Si lo explicado es sabido de antemano a la firma del contrato por el vendedor, podemos afirmar que éste no se arriesgará a suscribir una opción de compraventa mal redactada. Siendo así, ¿qué contrato favorece a quien desee vender su casa o apartamento? La respuesta está en el contrato de venta pura y simple a ser inscrito de forma directa en la oficina inmobiliaria de registro correspondiente. El día de la firma del contrato definitivo de venta, el vendedor recibirá el precio total mediante cheque de gerencia a su nombre y como contraprestación, entregará al comprador la propiedad del inmueble.

Ahora bien, si las partes suscriben un contrato de opción de venta bien redactado: ¿cuál de ellas resultará más beneficiada? En principio debemos responder que será la parte denominada promitente. Esto ocurre porque al vencer el plazo concedido al optante para que pague el saldo del precio de venta, y no lo hace, las arras son propiedad del promitente. Este último, de ser el caso, queda en libertad para disponer de su inmueble y podrá suscribir nuevo contrato con otra persona interesada. Sin embargo, el asunto bajo análisis no es fácil. Ante los tribunales, es frecuente constatar que en la situación reseñada, los abogados del optante ejercen acciones en contra del promitente. El optante manifestará a sus abogados que el día de la firma del contrato de venta definitiva, el vendedor no acudió al registro, por lo que incumplió. Es allí cuando inicia el calvario del promitente vendedor, por cuanto podría verse involucrado en un juicio penal por la presunta comisión de un delito (estafa, fraude). Aunado a la demanda a intentar por el optante ya que alegará que le incumplieron el contrato; ésta irá acompañada de una orden judicial de prohibición de venta del inmueble para no permitir que el dueño venda a otro individuo.

Aunque el contrato se llame opción de compra, será considerado por el tribunal como una compraventa cuando en su texto se lea: "prometo vender y prometo comprar".

www.protejase.com.ve
Consultor Jurídico USM
asomivis@gmail.com



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Comentarios (2)

Por Cristhofer Figueroa
29.08.2012
4:01 PM

es importante que el documento de compra venta este bien redactado , asesorado por un buen abogado

Por Jose Betancourt
29.08.2012
3:43 PM

es importante que el documento este bien redactado

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Manuel Alfredo Rodríguez

asomivis@gmail.com

Abogado UCV (1989). Especialización y Magister Scientiarum en Derecho Penal. Especialización Docencia Universitaria. Doctorado en Derecho Constitucional. Post-Doctorado en la Universidad Fermín Toro (en curso). Estudios Superiores en el IESA y UNIMET. Profesor Universitario Pre y Postgrado USM, UCV y UCAB. Profesor Postgrado Universidad Militar, Maestría en la Escuela Superior de Guerra. Ex-Profesor Corte Marcial de la República. Apoderado de la Universidad Central de Venezuela (2003-2013). Ex-Consultor Jurídico USM. Productor, Director del Programa Derecho Innovador en Radio Rumbos. Locutor UCV y P.N.I. Nº 20.768. Autor del Libro: Heurística del Derecho de Obligaciones. Apoderado de empresas nacionales y extranjeras. Agente de la Propiedad Industrial (SAPI). Fundador y Director del Escritorio Jurídico Manuel Alfredo Rodríguez, A.C., sede en Caracas, Guayana y en las principales ciudades del pais; en Nueva York y Miami, USA. Miembro del Instituto Nacional de Investigación Científica, Universidad Central de Venezuela. Presidente de la Asociación Americana de Abogados (AAA). Diplomado Avanzado Universidad Metropolitana en Sistema de Justicia (UNIMET). Programa Avanzado de la Universidad Católica Andrés Bello, Propiedad Intelectual, SAPI. Visiting Fellowship Program in Law Office New York, N.Y., USA. Diploma Honor al Mérito del Grupo Anti-Extorsión y Secuestro, Venezuela. Diploma Honor al Mérito del Acalde del Municipio Irribarren, estado Lara, Venezuela. Diploma Honor al Mérito del Ministerio del Poder Popular para la Defensa, Venezuela. Diploma y Medalla Militar, Comando del Ejército Ministerio de la Defensa, Venezuela. Reconocimiento otorgado por la Universidad Central de Venezuela. Condecoración Medalla y Diploma de Honor del Colegio de Abogados de Caracas. Condecoración Orden Miguel José Sanz Primera Clase Colegio Abogados de Caracas. Condecoración Orden Bicentenaria del Colegio de Abogado de Caracas. Miembro Directivo Estatutario Legal del Museo Sacro de la Arquidiócesis de Caracas.

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